Eine Klage auf Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums ist seit der letzten WEG-Reform stets gegen die Gemeinschaft zu richten. Der Verwalter ist nicht mehr der richtige Klagegegner (BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 90/22).
Und es ist auch nicht mehr so einfach wie früher mit dem Nachweis der Verwalterstellung: die dauerhafte Hinterlegung der Protokolle beim Grundbuchamt reicht leider nicht mehr aus. Seit einigen Jahren sind fast alle Notariate dazu übergegangen, sich das beglaubigte Original zeigen zu lassen, anstelle auf die Hinterlegung zu vertrauen. Dazu müsste entweder der Notar beim Grundbuchamt Einsicht nehmen oder aber der Verwalter ihm den Nachweis vorlegen. Beide sind zu beidem nicht verpflichtet. Eine Pattsituation, bei der unschwer zu erkennen ist, dass der Verwalter den Kürzeren zieht. Also: Protokoll beim Verwalter verwahren und für jeden Verkaufsfall dem jeweiligen Notar vorlegen. Oder bei größeren Gemeinschaften gleiche mehrere Exemplare anfertigen lassen.
Das Procedere der Zustimmung ist also regelmäßig mit einem hohen Aufwand verbunden (Bonitätsprüfung des Erwerbers, Notartermin durch den Verwalter, Beglaubigung der Versammlungsprotokolle mit Bestellungsbeschlüssen), bringt jedoch keinen Nutzen. Wir haben in unserer langjährigen Praxis bereits über 2.000 Zustimmungen erteilt, und in keinem Fall wurde die Zustimmung verweigert.
Daher haben die allermeisten unserer Gemeinschaften diese Veräußerungsbeschränkung bereits aufgehoben. Hoffentlich können wir die restlichen „Ungläubigen“ auch noch überzeugen.