Keine Bestellung von mehr oder weniger als drei Verwaltungsbeiräten durch Mehrheitsbeschluss
Das WEG gibt in § 29 Abs. 1 vor, dass, wenn ein Verwaltungsbeirat bestellt wird – was an sich zwingend ist -, er aus drei Wohnungseigentümern besteht. Bestellen die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat aus mehr oder weniger als drei Eigentümern, ist der Beschluss, wenn er angefochten wird, für ungültig zu erklären – auch wenn er nur in Wiederholung langjähriger Übung gefasst wurde. Pflicht des Verwalters ist es, die Wohnungseigentümer darauf hinzuweisen. Kommt es zur Anfechtung, trägt der WEG-Verwalter die Kosten des Rechtsstreits.
Der Fall: Eine seit 26 Jahren bestehende und professionell verwaltete Wohnungseigentümergemeinschaft (76 Sondereigentumseinheiten) bestellte in den letzten vier Jahren jeweils vier Wohnungseigentümer als Verwaltungsbeiräte. Die Beschlüsse blieben unangefochten, wurden aber von einem Eigentümer beanstandet, die jedoch trotz des auch in der Eigentümerversammlung wiederholten Hinweises auf § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG, wonach der Verwaltungsbeirat aus drei Eigentümern besteht, erneut die Wahl „en bloc“ von vier Eigentümern zur Abstimmung stellte. Die Gemeinschaftsordnung enthält keine Regelung bezüglich des Verwaltungsbeirates und auch keine Öffnungsklausel für diesbezügliche Beschlussfassungen. Die Anfechtungsklage gegen die Bestellung eines vierköpfigen Verwaltungsbeirates hatte Erfolg.
Das Urteil: Das AG Tiergarten sah keine Veranlassung, von der klaren gesetzlichen Vorgabe hinsichtlich der Personenzahl des Verwaltungsbeirates abzuweichen, auch nicht unter Zweckmäßigkeitsgesichtspunkten angesichts der Größe der Wohnungsanlage.
Selbst bei jahrelang von der gesetzlichen Vorgabe abweichender Übung würde sich hieraus noch keine Vereinbarung ableiten lassen. Nach vier Jahren könne ohnehin von einer solchen jahrelangen Übung nicht die Rede sein. Zwar lag kein Beschluss über eine generelle Änderung der Beiratsgröße vor, der wegen insoweit gegebener absoluter Beschlussunzuständigkeit die Nichtigkeit zur Folge gehabt hätte. Der individuell gefasste Beschluss war jedoch wegen seiner Gesetzeswidrigkeit anfechtbar und für ungültig zu erklären. Die Kosten des Rechtsstreits legte das Gericht den Beklagten und der Verwalterin (§ 49 Satz 2 WEG) als Gesamtschuldner zur Last.